정답이 2인 이유는, 타인에 의해 토지의 특성이 구체적으로 정해지지 않은 상태에서는 감정평가에서 그 특성을 고려할 수 없기 때문입니다. 타인 의견의 영향을 받지 않는 상황이 기본이므로, 해당 사항이 명확히 반영되지 않은 경우를 설명하고 있습니다. 따라서 주어진 선택지는 감정평가의 기준에 부합하지 않습니다.